Uno de los edificios más llamativos sobre la avenida circunvalar en la ciudad de Bogotá, presenta daños en su fachada. Los copropietarios se han visto afectados, no solamente a nivel económico sino también en su integridad, pues la piedra caliza que recubre el exterior de la edificación se está desprendiendo. Antes de recurrir a la vía civil, se pretende hacer valer sus derechos por vía de protección al consumidor. La ley 1480 de 2011 de protección a consumidores y compradores establece la garantía para los bienes inmuebles. La garantía se determina a partir de cuatro escenarios: (i) lo que se puede exigir legalmente, es decir, aquello que está contenido en la normatividad técnica de la construcción; (ii) lo que se ha pactado en el contrato; (iii) lo que ha anunciado el constructor; (iv) lo que se rige por el mercado. Cuando los copropietarios empiezan a descubrir fallas en su bien inmueble, es necesario revisar la garantía y activarla para que la constructora repare los daños. El término de la garantía depende de dos factores: (i) el tipo de daño y (ii) el tiempo del daño. Si el deterioro que se ha presentado afecta la estabilidad de la obra, entonces la garantía es de 10 años, mientras que para los acabados y las líneas vitales es de 1 año. (parágrafo 3, artículo 13, decreto 735 de 2013) Se debe tener en cuenta que las garantías tienen un alcance señalado en el decreto 735 de 2013 ; por ejemplo, cuando no se puede reparar ni garantizar la habitabilidad del inmueble, la constructora deberá devolver en su totalidad el dinero. Una vez se han detallado las fallas en el inmueble, es necesario continuar con el procedimiento para la reclamación. Lo primero que se debe hacer es presentar la reclamación y en cinco (5) días hábiles la constructora debe realizar una visita al lugar para verificar el daño . Después, dependiendo de si es un reclamo por acabados y líneas vitales o, estabilidad de la estructura del inmueble, la constructora se tomará un tiempo para responder. En el caso de los acabados y líneas vitales son 10 días y en cuanto a la estabilidad de la estructura del inmueble son 30 días. (parágrafo 1, artículo 13, decreto 735 de 2013) Finalmente, si hay una respuesta positiva, se establece un plazo para arreglar el daño. De lo contrario, los copropietarios deberán iniciar la acción necesaria para solucionar las fallas en la edificación. En este caso, CARGO Estudio Jurídico cuenta con la experiencia y el equipo idóneo para asesorar a los copropietarios y llevar a cabo el proceso. ***

Más tiempo entre padres e hijos La ley 2114 del 29 de julio de 2021 aumenta a una semana la licencia de paternidad y crea la licencia parental compartida. A partir de su entrada en vigor, los padres podrán estar con sus hijos por dos semanas. Estas dos semanas podrían aumentar si disminuye el desempleo. Para esta medida se establece que por cada punto porcentual que baje el número de personas sin empleo, comparándola con la la tasa estructural de desempleo al momento de entrar en vigencia esta ley, se podrá ampliar el término de dos semanas hasta cinco semanas. El Ministerio de Hacienda, Banco de la República y Departamento Nacional de Planeación son los llamados a definir la tasa estructural de desempleo. Cada año, en diciembre, las tres entidades darán el punto de partida para saber si se amplía la licencia el próximo año. Licencia parental compartida Otro punto fundamental de esta amp liación de la licencia de paternidad es la creación de la licencia parental compartida. Allí se establece que tanto la madre como el padre podrán decidir cómo distribuir las últimas seis semanas de la licencia de la madre . Para este efecto se debe tener en cuenta que: Las primeras doce semanas de la madre son intransferibles. Los padres deben estar de acuerdo con la distribución y deberán notificar a sus empleadores de su decisión en el término de los 30 días siguientes al nacimiento del menor. No se puede intercalar ni tomar simultáneamente los períodos de licencia. Las dos semanas del padre son intransferibles. Licencia parental flexible de tiempo parcial Tanto el padre como la madre pueden solicitar a sus empleadores trabajar medio tiempo durante su licencia y así aumentar al doble el tiempo destinado a la licencia. Para esto es importante saber que el padre puede pedir este cambio en cualquier momento mientras que la madre no puede hacerlo antes de la semana trece. En este orden de ideas se concluye que, al contar con la labor del empleado por medio tiempo, el empleador deberá asumir un 50% del salario y el otro 50% estará a cargo de la EPS , que es la entidad encargada de remunerar a los padres con el 100% de sus salarios en caso de no pedir la licencia parental flexible de tiempo parcial. ***

En los meses de enero a junio del 2021, al menos 3.280 empresas de comercio, construcción, manufactura y servicios, entre otros, tuvieron que recurrir al proceso de insolvencia para poder continuar en operación y sobrevivir a los efectos devastadores de la pandemia. Así lo señala el último reporte de la Superintendencia de Sociedades, donde se muestra un incremento del 36% en procesos de insolvencia respecto al primer semestre del 2020. La solicitud de insolvencia debe presentarse a la Superintendencia a través de un abogado . Tanto personas naturales comerciantes como personas jurídicas deben conocer la ley 1116 de 2006 que regula este tema. Allí se establecen los dos tipos de procesos , a saber: (i) reorganización empresarial y (ii) liquidación judicial . Para este año van 2.492 procesos de reorganización, 1.257 en trámite, 1.685 en ejecución y 737 procesos de liquidación. Reorganización empresarial: Este proceso preserva las empresas que sean viables por medio de un acuerdo en el cual la empresa establece a quién de sus acreedores le paga primero y el monto total de la obligación a pagar. Quiere decir, que si la empresa tiene deudas con sus proveedores por cien (100) millones, esta puede acordar con los mismos que los pagos se llevarán a cabo cada tres (3) meses y por un valor total de 80 millones, a fin que la empresa pueda seguir luego de su reestructuración operacional y administrativa. Liquidación judicial: Este proceso busca vender todos los activos de la empresa en liquidación para pagarle a sus acreedores , entre quienes figuran de manera prioritaria la administración de impuestos y los trabajadores. Los socios son los últimos en venir pagados por sus aportes iniciales. ¿En qué momento se debe presentar la solicitud? Una vez se ha manifestado la situación de cesación de pagos o incapacidad de pago inminente , la empresa puede iniciar el proceso de insolvencia, en este caso reorganización. Los requisitos son los siguientes (artículo 90 de la ley 1116 de 2006): Incumplimiento en los pagos : para ello se comprueba que la empresa: Ha incumplido con el pago de de dos (2) o más obligaciones; por más de noventa (90) días; adeudadas a dos (2) o más acreedores; o La empresa tiene por lo menos dos (2) demandas de ejecución presentadas por dos (2) o más acreedores para el pago de obligaciones. El valor acumulado de las obligaciones en cuestión deberá representar no menos del diez por ciento (10%) del pasivo de la empresa, en los estados financieros de la solicitud. Incapacidad de pago inminente : el solicitante acreditar la existencia de circunstancias en el respectivo mercado o al interior de su organización o estructura, que afecten o razonablemente puedan afectar en forma grave, el cumplimiento normal de sus obligaciones, con un vencimiento igual o inferior a un año. ¡Ojo! Incumplir sus obligaciones de manera repetida y en los términos descritos anteriormente, puede llevar a la liquidación de su empresa, por solicitud de los acreedores. CARGO Estudio Jurídico puede asesorar a la empresa en este proceso de reorganización o preparar lo necesario para la liquidación judicial. ***

Los edificios inclinados se han vuelto parte del paisaje bogotano, hasta nos parecen curiosos. Sin embargo, detrás de estas estructuras se esconde un problema de fondo y es la incertidumbre respecto al futuro de la propiedad. ¿Qué deben hacer los propietarios que habitan edificaciones ladeadas y peor aún, en riesgo de colapso? Una parte de la respuesta la tiene el IDIGER (Instituto Distrital de Gestión de Riesgos y Cambio Climático), que cuenta con protocolos específicos para solucionar este tipo de situaciones. Por ejemplo, en el año 2016 el IDIGER avisó a los habitantes de los edificios de la calle 100 con novena el riesgo al que se exponían si seguían viviendo en este lugar, razón por la cual sugirió que debían desocupar la propiedad por el peligro que acarreaba. Una vez la mayoría de los propietarios tomaron la decisión de trasladarse, ¿qué sucedió con el edificio? La estructura permanece en pie actualmente y cada año que pasa continúa acentuándose su inclinación. En términos prácticos esto representa una disminución significativa del precio de los apartamentos y oficinas que integran el edificio. Junto a esto, se prolonga la incertidumbre de los propietarios sobre qué hacer con el edificio. Por una parte, algunas personas apoyan la demolición de la propiedad, mientras que otros insisten en obtener compensación de perjuicios por parte de la constructora del edificio. Según la ley, bastaría con convocar una asamblea en la que el 70% de los coeficientes de propiedad estén de acuerdo con esta medida para que se lleve a cabo la demolición. Sin embargo, al demolerlo podrían afectar los edificios aledaños, por lo cual, deben consultar a sus copropietarios. ¿Qué hacer? La responsabilidad de la constructora y de quienes causaron el hundimiento y consecuente inclinación de los edificios se va desvaneciendo a medida que pasa el tiempo. Por tratarse de derechos patrimoniales, el tiempo corre en favor de quien esté llamado a responder por los daños causados a esos derechos. Por lo general, el responsable está en cabeza de: la constructora del edificio que continúa hundiéndose, pues sus diseños no cumplieron con los estándares técnicos y especificaciones, lo que trajo consigo la falla estructural y consecuente hundimiento del edificio; la constructora del edificio o de edificios aledaños , que al levantar sus cimientos, deterioraron la propiedad en cuestión; o hechos más allá del control de las constructoras , en la medida en que los logren probar. Presentar el reclamo ante el presunto responsable es clave . Ante su negativa, la demanda judicial es imperiosa. De no hacerlo, el tiempo jugará en favor de las constructoras, librándose así de toda responsabilidad por vía de la prescripción. Previo a ello, los copropietarios deben formar la voluntad en nombre del edificio a través de una asamblea válida de copropietarios. En ella se decidirá el curso de acción: demoler, vender o demandar. La ayuda profesional de un abogado para preparar la asamblea de copropietarios y el acta de la misma, así como la presentación de la venta, los permisos de demolición, o el reclamo y posterior demanda, es esencial para llevar a feliz término este proyecto. CARGO Estudio Jurídic o cuenta con el equipo de profesionales y la experiencia para ayudar a las copropiedades a resolver estos temas. El hundimiento, inclinación o ladeamiento de edificios no es un tema nuevo . No obstante, si se descuida y se falla en la toma oportuna de decisiones, los copropietarios pueden ver el valor de los apartamentos y oficinas que integran el edificio reducido a cero. ***

Uno de los litigios más sonados en Colombia fue el del futbolista Santiago Arias contra su anterior representante Arieh Guberek. Si usted es un jugador joven que apenas ingresa a esta industria deportiva, comprenderá por qué es fundamental contar con un abogado. En el año 2019 Arieh Guberek demandó al futbolista Santiago Arias porque había incumplido un contrato de cesión de derechos correspondiente al 50% de sus derechos deportivos, económicos y de inscripción. Según Arias, él firmó un acuerdo con Guberek a sus 19 años (2011) para poder ingresar al Sporting Club de Portugal, pero en ese contrato no se especificó que Guberek tendría derecho a una comisión del 50% por cada traspaso ni tampoco que él sería su representante para los otros movimientos de clubes. Sin embargo, en la demanda que presentó Guberek reclamó su comisión del 50% por los contratos que el deportista firmó con el Club Sporting Sad de Portugal, el PSV Eindhoven, el Atlético de Madrid y la participación del futbolista en la selección Colombia. Más adelante, Arias contrademandó a Guberek comentando que en efecto había firmado un acuerdo que hacía referencia solo a un traspaso y que era a título gratuito. Según la juez del caso, el contrato que firmaron estaba prohibido por la ley porque solamente los clubes profesionales podrán ser poseedores de los derechos deportivos de los jugadores o deportistas. Por esta razón, el juzgado 41 civil del circuito de Bogotá negó las pretensiones de la demanda impuesta por Guberek en contra de Arias y además, le ordenó restituir a Arias la suma de 250.000 euros (aproximadamente 1.145.000 millones de pesos) y pagar las costas procesales por valor de 20 millones de pesos. Para evitar problemas en sus contratos, CARGO Estudio Jurídico ofrece el servicio de representación legal mediante el cual revisa, redacta y negocia sus peticiones teniendo en cuenta que la situación sea favorable para usted. ***

Todo puede salir mal en la compra de una propiedad inmueble : la propiedad no cuenta con licencia urbana, el registro de propiedad tiene inscripciones, el inmueble tiene deudas pendientes por impuestos o servicios públicos, o debe cuotas de administración si está ubicado en una propiedad horizontal , o la propiedad horizontal tiene problemas estructurales, técnicos, financieros o jurídicos, o las escrituras precedentes contienen errores en los linderos o identificación de las personas, el vendedor incumple la promesa, el banco rehúsa otorgar el crédito hipotecario, etc. Por tratarse de un proyecto con varios actores, actividades y plazos, el comprador debe estar atento y seguir de cerca la adquisición de su futura casa, apartamento, lote de terreno, finca de recreo o casa de vacaciones. Los errores que se presentan se traducen en pérdidas de tiempo, gastos adicionales, detrimento a las relaciones personales y en algunas ocasiones, pérdidas económicas . De ahí la importancia que tanto vendedor como comprador empleen la máxima diligencia para concretar la venta del inmueble. Una de las circunstancias que se presenta con frecuencia es el rechazo de la solicitud de crédito hipotecario cuando el comprador y el vendedor han firmado la promesa de venta. El adquirente del bien, entusiasmado con la casa que ha visto, firma un contrato de promesa de venta con la convicción que su entidad financiera le otorgará un crédito hipotecario para completar el 100% del valor de compra. Se trata de una casa de quinientos millones de pesos, para la cual el comprador ha ahorrado de su salario y ha completado ciento cincuenta millones que tiene depositados en el banco. Para el 70% restante, el comprador asume que su banco le otorgará un préstamo por trescientos cincuenta millones y así completará el pago. En la promesa de venta, además de haber ya entregado una cantidad para separar la casa, el comprador pacta y paga unas arras por el 10% del valor del negocio, es decir por cincuenta millones de pesos. El sistema de arras consiste en que, si el comprador desiste de completar el negocio éste pierde las arras . La pérdida económica por no continuar con el negocio será entonces de cincuenta millones: correspondiente a las arras (10% del valor de la venta). Si el vendedor desiste, deberá devolver el valor de las arras dobladas, es decir cien millones de pesos, más el valor que el comprador había pagado, es decir, cien millones de pesos más. La pérdida económica para el vendedor es entonces de cincuenta millones de pesos, teniendo en cuenta que los otros cincuenta millones habían sido dados por el comprador como arras. Si la venta se lleva a cabo, las arras se atribuyen al precio de compra. Atención: el caso anterior es un ejemplo e ilustra la mayoría de los casos. Sin embargo, cada venta de inmuebles es distinta y tanto compradores como vendedores pueden pactar sistemas diversos. Volviendo al caso de la compra de la casa, cuando se firma el contrato de promesa de venta, el comprador olvida mencionar que el pago del 70 % del inmueble está sujeto a la aprobación de un crédito hipotecario por parte del banco. De manera que en la promesa de venta queda establecido, sin más, que para el 26 de julio de 2021 el comprador y el vendedor deben acudir a la notaría para firmar la escritura de venta, y que en esa fecha, el comprador deberá pagar la totalidad del precio y el vendedor entregará las llaves de la casa como símbolo de la entrega material del inmueble, cuya tradición luego se formalizará a través del registro en la Oficina de Instrumentos Públicos . El comprador, habiendo firmado la promesa de venta, se acerca a la entidad financiera y presenta la solicitud de crédito hipotecario. Luego de un tiempo considerable y pocos días antes de la fecha de la escritura, el banco notifica al comprador que su crédito ha sido rechazado. Llegado el 26 de julio, el comprador se presenta a la notaría explicando lo sucedido, y se hace evidente el incumplimiento de su obligación al faltar al pago del 100% del valor del inmueble. El vendedor hace efectiva la cláusula de las arras establecida en la promesa, y los cincuenta millones entran al patrimonio del vendedor a título de arras. El olvido del comprador de incluir una cláusula en la promesa de venta especificando que el pago del precio del inmueble estaba condicionado a la obtención de un crédito hipotecario por parte de la entidad financiera, previo a la firma de la escritura, le ha costado cincuenta millones de pesos. Este y otros problemas que se pueden presentar en la compra de un inmueble pueden anticiparse y solucionarse de forma ágil y segura, a través del servicio legal profesional. CARGO Estudio Jurídico cuenta con los recursos y el equipo necesario para asegurar que la adquisición y venta de inmuebles llegue a feliz término en el menor tiempo posible y dentro del presupuesto establecido por el cliente. ***

En los últimos días el hashtag #freebritney ha inundado las redes sociales con mensajes de apoyo para la cantante norteamericana Britney Spears. Para entender qué desencadenó que Spears decidiera llevar el caso a la corte, es necesario comprender ¿qué es una tutela legal? y ¿en qué casos se debe hacer uso de esta figura? La historia En el 2008 un juez de California le otorgó a Jamie Spears, el padre de la cantante, el poder de manejar los asuntos financieros y personales de Britney Spears junto a un grupo de personas que se harían cargo de su patrimonio estimado actualmente en 60 millones de dólares. Esta figura se conoce con el nombre de ‘conservatorship’ , lo que en español equivale a ‘tutela legal’ o ‘curatela’ . La razón que incentivó a la familia de la cantante para acudir a un tribunal para obtener tutela legal fue la incapacidad de la cantante de hacerse cargo de su vida debido a su salud mental. Desde entonces, Britney Spears ha seguido con su vida y su carrera profesional bajo la custodia de su padre y del grupo de personas que administran su fortuna. ¿Cómo funciona la curatela? Un adulto como el padre, la madre u otra persona, debe pedirle a un juez la tutoría legal de una persona que no puede valerse por sí misma y por consiguiente, no puede administrar su patrimonio. Este adulto debe velar por el beneficio de la persona que va a cuidar. Cuando el juez determina que la petición tiene lugar, la persona que pidió la curatela se convierte en el tutor, y quien es cuidado por este tutor, recibe el nombre de tutelado. En Colombia, a esta figura jurídica se le conoce con el nombre de ‘guarda’ . La guarda se divide en tutela y curatela. Según el artículo 428 del código civil colombiano: “Las tutelas y las curadurías o curatelas son cargos impuestos a ciertas personas a favor de aquellos que no pueden dirigirse a sí mismos, o administrar competentemente sus negocios, y que no se hallen bajo potestad de padre o marido, que pueda darles la protección debida. Las personas que ejercen estos cargos se llaman tutores o curadores, y generalmente guardadores.” No son pocos los casos de personas que debido a su estado mental carecen de las facultades necesarias para administrar su patrimonio, y que requieren de guardas para poder conservar dicho patrimonio. Si algún miembro de su familia no cuenta con la capacidad para administrar sus bienes debido a incapacidad mental, y se teme que pueda dilapidar el patrimonio, no dude en buscar a un profesional del derecho para salvaguardar los intereses personales y patrimoniales de la persona. Al presentar una petición ante el juez, usted asegura que los bienes que componen el patrimonio de la persona afectada, sean utilizados para los fines adecuados. CARGO Estudio Jurídico cuenta con la experiencia y el equipo de trabajo necesario para la asesorarle en este proceso . ***

Usted ya encontró el inmueble ideal. Ideal para su vivienda, su emprendimiento o sus actividades industriales. Ahora debe asegurarse que los siguientes 10 han sido analizados para evitar costos adicionales o demoras en la adquisición de ese inmueble soñado. Aquí vamos: 1. Revisar el presupuesto. Lo más importante es saber cuánto dinero en total puede invertir en un inmueble . ¿Cuánto vale la casa, oficina, local o bodega? Además de ello, debe tener en cuenta el valor de los impuestos, costos de mudanza, seguros y renovaciones que planee hacer. Sea realista en el cálculo de todos los costos para tener una buena idea del presupuesto. 2. Saber si se puede pagar de contado o si se cuenta con el valor de la cuota inicial. Los expertos recomiendan que si no se cuenta al menos con el 20% del valor del inmueble, es mejor esperar hasta reunir esa cantidad necesaria. De lo contrario podría ocurrir que el banco rechace su solicitud de crédito, o, habiéndola otorgado, el precio de la deuda resulta muy superior al valor del inmueble. 3. Si es a crédito , ¿de cuánto debería ser la cuota inicial?: Tenga en cuenta que sus ingresos deben ser suficientes para pagar la cuota mensual de la hipoteca, lo que debería reflejarse en una cuota que no supere el 30% de sus ingresos mensuales. Para que el negocio le sea más favorable, debe estudiar cuándo están más bajas las tasas de interés, y si le conviene más una hipoteca a 15, 20 ó 30 años de plazo. 4. Con lo anterior, se plantea el negocio al vendedor o a la constructora y se establecen los términos. En este momento, el comprador puede entregar al vendedor una cantidad pequeña para separar el inmueble, la cual será reembolsable sin ninguna condición y en un término inmediato. C onsidere un 2% para separar el inmueble . 5. Una vez aceptado el negocio, se debe revisar: a. Documentos : i) Certificado de libertad ii) Certificado o recibo del impuesto predial iii) Escritura de compraventa antecedente iv) Última acta de la asamblea de copropietarios si el inmueble está sometido a propiedad horizontal (PH). b. Estado del inmueble: i) El estado general, material ó físico del inmueble ; ii) Condición de ocupación: desocupado, si está habitado por el vendedor, si está ocupado por un tercero o poseedor. Esta situación es diferente para los inmuebles nuevos y listos para estrenar. 6. Hacer promesa de compraventa con los mismos requisitos que debe tener la escritura pública. La promesa de compraventa debe establecer en dónde se firmará la escritura de compraventa, en particular: i) La notaría ii) La fecha y la hora iii) Cuándo se va a firmar la escritura pública. Con la firma de la promesa, el futuro comprador paga por lo general un 30% del valor del inmueble. No toda esta cantidad se toma como arras del negocio. 7.Firma de la escritura pública. Al momento de la firma de la escritura, el comprador paga la totalidad del precio al vendedor, o se constituye la hipoteca a favor del banco para que este le pague al vendedor el saldo del precio. Usualmente aquí debe hacerse la entrega material o física del inmueble a satisfacción del comprador. Algunos de los gastos son: a) Gastos notariales: aproximadamente el 0.33% del valor del inmueble. Se paga por partes iguales. b) Retención en la fuete: el 1% del valor del inmueble, y la paga el vendedor. c) Impuesto de registro y derechos de registro: entre el 1,7% y el 1,9% del valor del inmueble, y los paga el comprador. 8. Registrar la escritura pública. Se debe registrar la escritura pública en la Oficina de Registro de la ciudad, y en ocasiones, la zona donde se encuentra el inmueble. Esto es, si no se ha hecho en la Notaría, la cual a través de la ventanilla VUR hace este trámite una vez se han pagado el impuesto y el derecho de registro. 9. Retirar a los ocho (8) o diez (10) días hábiles, la primera copia de la escritura pública en la Oficina de Registro. Si se ha constituido hipoteca, esa primera copia va para el banco. En la Oficina de Registro se expide la constancia de registro y el certificado de libertad, ambos a nombre del comprador. 10. Si aún no se ha obtenido la entrega material es el momento para hacerla mediante acta de entrega. Cuando no se ha hecho la entrega material, debe llevarse a cabo mediante acta de entrega. Cualquier duda ó trámite que requiera, recuerde que CARGO Estudio Jurídico cuenta con el equipo para asegurar la adquisición de su próximo inmueble de manera segura y efectiva. Contáctenos a través de este número ó correo , para poder ayudarlo. Buena suerte.